В Москве семейная ипотека доступна семьям с детьми до 6 лет, двумя несовершеннолетними или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей под 6% годовых на срок до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%. Все участники должны быть гражданами РФ, а с февраля 2026 года действует правило «одна семья — один кредит».
Кто может претендовать на семейную ипотеку в Москве
Семейная ипотека в Москве — это программа для граждан России с детьми, которые отвечают ряду ключевых критериев по возрасту и состоянию здоровья. Чтобы понять, подходит ли вам эта льгота, стоит внимательно проверить: есть ли ребёнок с нужными характеристиками, есть ли гражданство РФ и каковы возможности покупать жильё именно в Москве.
Возрастные требования к родителям и детям
Для родителей-заёмщиков строгих ограничений по возрасту нет, но большинство банков устанавливают лимит — на момент полного погашения вам должно быть не больше 75 лет (в некоторых банках планка ниже, уточняйте заранее). Возраст детей — вот что важнее, потому что именно от него зависит, сохранится ли льготная ставка. Считайте возраст ребёнка на дату, когда подписываете договор. Если малышу, допустим, исполнится 7 лет уже после оформления — ставка останется на весь срок кредита. Ребёнок до 6 лет включительно (то есть не перешёл в 7 лет) — это универсальный пропуск для семей. Если у вас есть ребёнок-инвалид младше 18 лет — тоже всё в порядке, ограничений по возрасту для него нет.
Кто считается семьёй для программы
Под семейную ипотеку в Москве попадают те, у кого в семье хотя бы один ребёнок до 6 лет или несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Критерий «два несовершеннолетних ребёнка» с 2025 года действует для малых городов и регионов с низким объёмом строительства — для Москвы он не работает. Вот так — даже один ребёнок с инвалидностью буквально открывает дверь. Причём это работает одинаково и для кровных, и для усыновителей, и для родителей-одиночек. Допустим, у вас есть малыш 5 лет — держитесь, у вас уже есть основания для участия.
Гражданство и проживание
Обязательное условие — и вы, и все ваши дети должны иметь российское гражданство. Никаких компромиссов. На счёт проживания в Москве — тут нюансы. Проживать в столице не обязательно, но кредиты под льготную ставку (до 12 млн рублей) рассчитаны именно на жильё в Москве и Московской области. Работает так: вы можете купить квартиру в Москве, даже если не живёте там постоянно, но все остальные критерии должны быть соблюдены строго.
Чек-лист — проверьте себя прямо сейчас:
- Вы — гражданин РФ.
- Все дети в вашей семье — граждане РФ.
- В семье есть ребёнок, которому не больше 6 лет включительно.
- Или хотя бы один ребёнок-инвалид младше 18 лет.
- Возраст детей (на момент подписания договора) подтверждён соответствующими документами.
- Вы — родитель, будь то кровный, усыновитель или родитель-одиночка.
- Планируете купить квартиру или дом в Москве (лимит по сумме — 12 млн рублей).
- Ваш возраст позволяет полностью погасить кредит до достижения возрастного лимита банка (обычно до 75 лет).
- С 1 февраля 2026 года вступит в силу правило «одна семья — один льготный кредит» — если у вас уже есть действующий льготный кредит, оформленный после этой даты, новый не одобрят.
Лимиты, ставки и региональные особенности в Москве
В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальный размер льготной ипотеки — 12 миллионов рублей. В остальных регионах — 6 миллионов. Но есть нюанс: если вам нужна большая сумма, банки предлагают комбинированные кредиты — до 30 миллионов. Первые 12 миллионов идут по льготной ставке, остальное — по коммерческой (обычно заметно выше).
| Параметр | Значение (Москва, МО, СПб и ЛО) | Комментарий |
| Максимальная сумма по льготной ставке | 12 000 000 руб. | Для крупнейших агломераций; в остальных регионах — 6 000 000 руб. При необходимости банки оформляют комбинированные кредиты до 30 000 000 руб. |
| Максимальный срок кредита | До 30 лет | Конкретный срок зависит от кредитора и возраста заёмщика на момент окончания выплат. |
| Процентная ставка | До 6% годовых (фиксированная) | Базовая ставка по госпрограмме — до 6%. Застройщики и банки иногда предлагают скидки — ставка может опуститься ниже 6% при покупке первички у партнёров. |
| Первоначальный взнос | От 20% | Минимум 20% от стоимости жилья. Материнский капитал может покрыть часть или весь взнос — нужно заранее подготовить документы для целевого использования. |
| Возможность покупки | Вторичное жильё, новостройка, ИЖС | Программа работает для первички от юрлица, вторичного жилья и индивидуального строительства — при соблюдении требований банка и наличии техдокументации. |
Пример расчёта: 12 миллионов под ставку 6% на 25 лет дадут платёж около 77–79 тысяч в месяц (точная сумма зависит от условий конкретного банка и схемы платежей). Срок до 30 лет снижает ежемесячную нагрузку, но переплата по процентам вырастет — это стоит учитывать.
Что касается типов жилья — опции гибкие. Можно купить квартиру в новостройке (обычно у застройщика-юрлица, иногда с дополнительными скидками), вторичное жильё или построить дом по программе ИЖС. Для индивидуального строительства банк потребует техническую документацию и подтверждение права на землю — все эти детали проверяются тщательно.
Несколько практических моментов. Программа продлена до конца 2030 года, но условия могут измениться — лучше не затягивать со сбором документов. Если планируете использовать материнский капитал для первоначального взноса, заранее уточните у банка список справок и порядок оформления — без правильных документов могут отказать или усложнить условия.
И ещё: если нужна сумма больше 12 миллионов, готовьтесь к комбинированным условиям. Льготная часть пойдёт под фиксированную ставку до 6%, остальное — под коммерческую. Разница может быть существенной, так что просчитайте заранее.
Необходимые документы и подтверждения для оформления
Чтобы подтвердить право на семейную ипотеку, соберите документы, которые точно показывают состав вашей семьи и наличие детей. Этот набор — обязательный минимум почти для всех банков.
Документы на семью и детей
- Паспорт РФ каждого заемщика с отметкой о регистрации.
- СНИЛС каждого участника сделки.
- Свидетельства о рождении всех детей — банк проверит возраст на день подписания договора.
- Документы об усыновлении или удочерении, если дети не биологические.
- Медицинское заключение об инвалидности ребёнка — если требуется подтвердить особые условия программы.
- Справка о составе семьи из МФЦ или управляющей компании.
- Свидетельство о смерти ребёнка младше 3 лет — если ситуация применима, право на льготную ставку сохраняется.
Копии обычно не требуют нотариального заверения — достаточно принести оригиналы для сверки.
Документы о доходах и стаже
Банк быстрее одобрит заявку, если вы сразу подтвердите платёжеспособность.
- Справка о доходах — 2-НДФЛ или форма банка за последние 6–12 месяцев.
- Сертификат на материнский капитал с указанием остатка — если планируете использовать его для первого взноса.
- Налоговые декларации для ИП и самозанятых.
- Выписки по счетам за полгода — некоторые банки принимают их вместо справок.
- Трудовая книжка или её копия — нужен стаж на текущем месте не менее трёх месяцев.
- Справка с работы с указанием должности и оклада.
Встречаются банки, которые оформляют ипотеку без справок о доходах — достаточно паспорта. Но это скорее исключение. Ваш доход должен покрывать платежи — обычно банки требуют, чтобы на ипотеку уходило не больше 40–50% семейного бюджета.
Документы на супруга и созаёмщиков
Добавить супруга или созаёмщика выгодно — это увеличивает общий доход и сумму одобренного кредита. Главное — правильно подтвердить семейное положение.
- Свидетельство о браке.
- Свидетельство о разводе с деталями раздела имущества — если брак расторгнут.
- Нотариально заверенное согласие супруга — если ипотеку оформляет только один из пары.
- Паспорт, СНИЛС и справка о доходах созаёмщика — полный набор, как у основного заемщика.
Созаёмщиками могут быть не только супруги, но и родители или взрослые дети. Все они несут равную ответственность за долг.
Как подавать документы. Подать заявку можно онлайн через сайт банка или лично в офисе. Решение обычно приходит за 1–5 дней — зависит от загруженности и полноты пакета. Чем точнее вы соберёте бумаги с первого раза, тем быстрее получите ответ.
Изменения правил с 2026 года: одна семья — один кредит
С 1 февраля 2026 года в семейной ипотеке планируется ввести правило «одна семья — один кредит». Льготный заём можно будет получить только один раз — цель понятна: поддержать реальные семьи, а не тех, кто рассматривает программу как инвестицию. По предварительным данным, оба супруга должны будут участвовать как созаёмщики, хотя окончательные детали ещё уточняются в нормативных документах.
Суть правила «одна семья — один льготный кредит»
Сейчас каждый из супругов может взять отдельный заём на себя — прямо скажем, неплохой способ удвоить возможности. После 1 февраля 2026-го этот вариант закроется: останется только один кредит на всю семью, причём оба супруга станут созаёмщиками по одному договору. Правило коснётся всех участников программы — с детьми до 6 лет, с ребёнком-инвалидом или с двумя и более несовершеннолетними. Действовать оно будет как минимум до конца 2030 года.
Простой пример. Допустим, до изменений супруги оформили ипотеку на одного из них. Второму новые правила не позволят взять ещё один льготный кредит. Если хотите успеть по старым условиям, лучше подать заявку до февраля 2026.
Влияние на супружеские пары и повторные займы
С февраля 2026-го оформлять кредиты по отдельности не получится — даже если есть брачный договор или согласие второго супруга. Если семья уже использовала программу через одного из супругов, второго участника с льготой не поддержат. Это меняет расклад для тех, кто рассчитывал на поэтапное улучшение жилищных условий.
На что стоит смотреть? Общий доход супругов — его нужно будет подтвердить на весь заём. В Москве лимит для семейной ипотеки составит 12 миллионов рублей, а с учётом комбинированных программ — до 30 млн; это серьёзная сумма, и банк запросит подтверждение доходов обоих.
Роль созаёмщиков и особенности Москвы
Если доходов пары недостаточно, можно будет пригласить ещё одного созаёмщика — важно, чтобы это был гражданин России. В Москве правил не смягчат — «одна семья — один кредит» будет действовать так же строго. Но здесь сохранятся особенности: купить жильё можно у Фонда реновации (программа работает с декабря 2025 года), а вторичную квартиру — при наличии детей до 6 лет или ребёнка-инвалида.
Первоначальный взнос останется прежним — не меньше 20%. Срок — до 30 лет, ставка — 6% в рамках лимитов.
Пошаговая подготовка заявки: тактики повышения шансов одобрения
Чтобы увеличить шансы на одобрение семейной ипотеки, важно заранее подготовиться. Начните со сбора документов и оптимизации доходов — это основа.
Сбор документов и оптимизация доходов заранее
Соберите базовый набор: паспорта всех участников сделки, СНИЛС, свидетельства о рождении детей и, если нужно, свидетельство о браке или разводе — банки порой требуют. Не забудьте документы на недвижимость, а ещё лучше уточните у конкретного банка, не нужны ли дополнительные справки — например, 2‑НДФЛ или по форме банка.
Подтверждайте «белый» доход. Если есть возможность — возьмите 2–3 последние справки 2‑НДФЛ или выписки по зарплатным картам за полгода-год. Для самозанятых потребуется уведомление или выписка из налоговой за последний год.
Если планируете использовать материнский капитал — соберите все документы, подтверждающие право на него, а также уточните условия региональных субсидий. Важно заранее узнать у банка, как можно применить эти средства для первоначального взноса.
Минимизируйте риски: закройте мелкие кредиты, погасите просрочки (особенно за пару месяцев до подачи заявки). Если сменили работу, дождитесь официального подтверждения дохода и стажа — это поможет избежать отказов.
Расчёт бюджета: шаблон лимитов и взноса
Ориентировочная формула — максимально допустимый платёж не должен превышать 40–50% от чистого ежемесячного дохода (каждый банк применяет свой показатель долговой нагрузки, обычно в диапазоне 40–60%). Просто умножьте чистый доход на 0,45 и посмотрите, насколько комфортен для вас полученный платёж с аннуитетным или дифференцированным графиком.
Не забывайте про обязательный первоначальный взнос — минимум 20%. В Москве и области максимальная сумма льготной ипотеки достигает 12 млн рублей, для большинства остальных регионов — около 6 млн. Желательно всё-таки уточнять лимиты в выбранном банке заранее.
Для наглядности — краткая таблица:
| Параметр | Рекомендация | Примечание |
| Первоначальный взнос | ≥20% | Частично допустимо погасить материнским капиталом |
| Максимальная сумма (Москва/МО) | До 12 млн ₽ | Иногда банки выдают больше, но без госставки |
| Срок кредита | До 30 лет | Ключевой фактор для размера платежа |
| Ежемесячная нагрузка | ≤40–50% чистого дохода | В каждом случае банк может требовать меньше |
Подача заявки в банк: быстрые советы
Лучше одновременно подать заявки в 2–3 банка. Сравните требования и скорость рассмотрения, чтобы понять, где шансы выше. При этом формируйте пакет документов одинаковый — так удобнее сравнивать ответы.
Попросите предварительное одобрение (pre-approval). Это не только повышает доверие банка, но и даёт вам явное преимущество при поиске объекта.
Если банк просит поручителей или созаёмщиков — оцените нагрузку плотно. Помните: созаёмщик должен быть гражданином России и иметь подтверждённый доход. Иногда это сложно, но часто — единственный способ увеличить кредитоспособность.
Совет напоследок: общайтесь с банком открыто, спрашивайте про все непонятные требования. Там могут быть свои особенности по пакету документов и условиям по ставке и лимитам. Лучше подготовиться заранее, чтобы не сорвать сделку в последний момент.
FAQ
Что значит правило «одна семья — один кредит» с 2026 года?
С 1 февраля 2026 года семья сможет оформить только один льготный кредит по семейной ипотеке. Оба супруга должны будут стать созаёмщиками по одному общему договору, никаких отдельных займов.
Могут ли супруги взять два отдельных кредита до изменений?
Да, до февраля 2026 можно оформить кредит каждому отдельно. После этой даты — только один заём на семью.
Что если доходов супругов не хватит для кредита?
В этом случае можно будет добавить третье лицо в качестве созаёмщика (только гражданина России) — это повысит шансы на одобрение.
Есть ли исключения по правилу для Москвы?
Правило будет одинаковым для всей России, включая Москву. Но в столице можно покупать квартиры у Фонда реновации и вторичку, если есть дети до 6 лет или ребёнок-инвалид.
Влияют ли изменения на уже выданные кредиты?
Нет, они коснутся только заявок, поданных с 1 февраля 2026 года. Действующие займы останутся в силе, включая рефинансирование по текущим правилам.
Как спланировать подачу до 2026 года?
Лучше подать заявку до февраля 2026 и оформить ипотеку на одного супруга — так сохраняется гибкость вариантов. Учтите лимит в 12 млн рублей для Москвы и минимальный взнос 20%.
